Kredit za izgradnju kuće – Odobren hipotekarni kredit

Godine sam uložio da steknem uslov, a onda je tokom ljeta punih mjesec dana bilo potrebno da kredit za izgradnju kuće bude odobren.

Prije dvije godine, na samom početku pisanja ovog bloga, objavio sam tekst po imenu – Bankarski krediti – uopšteno za početak, i nekako ne mogu da vjerujem da se klupko toliko odmotalo, da smo došli do toga da je kredit odobren i sve u vezi njega realizovano.

Ukoliko niste imali prilike da pročitate tekst - Bankarski krediti, mislim da bi bilo korisno da to uradite sad, ako u skorije vrijeme namjeravate da se kreditno zadužite.

Dopuna iz 2023. godine – Kreirao sam Patreon i Ukoliko vam se dopada blog koji pišem već 3 godine, možete me podržati kako bih uspješno nastavio priču na pravi način. Hvala! patreon.com/user?u=38454621

Koraci koje sam morao preći

Višegodišnji put imao je epilog ovog ljeta, i taj tok je izgledao ovako:

1. Preduzetništvo – Bivajući preduzetnik i vlasnik firme NaMapi – Studio za nekretnine zaključno sa 2020. godinom, bio sam svjestan da nisam kreditno sposoban da se zadužim kako bih riješio stambeno pitanje.
2. Prodaja i exit strategija – Krajem 2020. godine uspio sam prodati firmu NaMapi, čime sam zatvorio kredit kod Investiciono-Razvojnog Fonda, uzet prilikom osnivanja firme.
3. Nezaposlen ali ne i besposlen – Kao nezaposlena osoba, tek tada nisam imao priliku da dobijem kredit, ali iako nezaposlen, nisam bio besposlen. Dok sam tragao za stalnim radnim odnosom, obavljao sam najrazličitije poslove i bio frilenser, marketing konsultant, pisao investicione planove, biznis planove, pa čak i fizikališući pomalo.
4. Zaposlenje! Početkom 2021. upalila je prijava za posao! Postao sam dio jedne prave pravcate porodice, telekomunikacione kompanije Telenor koja je godinu dana kasnije promijenila ime i postala ONE Crna Gora, postavši dio multinacionalne kompanije 4IG iz Mađarske. (Iako nas stariji i dalje zovu Promonte ili pak 69)
5. Kreditna sposobnost! Proljeća 2022. nakon neizmjernog truda, učenja i doprinosa, zavrijedio sam čuveni ugovor za stalno, koji mi je omogućio kreditnu sposobnost i koji sam tokom ovog ljeta “valorizovao”, kako popularno kažu u Crnoj Gori.

Po kojim parametrima sam birao opseg poslodavaca?

Nije samo čuveni papir dovoljan da bi vam banka odobrila kredit, te sam stoga bio i “probirljiv” kada su poslodavci u pitanju i ambiciozno pucao na najbolje.

Uzgred, jako bitna stvar, kojoj se programom Evropa sad zimus djelimično stalo na kraj, jeste da se prima zarada preko računa, odnosno da se iskorijeni onaj dio “na ruke”.

1. Bonitetnost – Odnosno, kako banka rangira određenu firmu, shodno njenom poslovnom učinku u prethodnim godinama. Zavisno od toga, banka pravna lica može svrstati na A, B, C, D i E listu. Ne treba biti previše pametan da bi se shvatilo šta znači A a šta recimo E.
2. Platni razredi – Crna Gora je realno mala i dosta nas se zna između sebe ili pak zna nekog “tamo neđe”, pa je lako bilo doći do ovih osnovnih informacija
3. Specifičnosti radne pozicije – Visina primanja, period zaposlenja i pozicija koju obavljate, preciznije kategorišu osobu za dobijanje kredita. Nije isto biti direktor i menadžer sa primanjima koje ta pozicija nosi, i niži referent na početku karijere, te su i ponuđeni uslovi za kredit drugačiji.
4. Otvoren račun – Jako bitna stvar jeste da li firma posluje preko neke komercijalne banke kod koje bi vi digli kredit. Ako ne posluje dominantno, ili makar nema otvoren račun, velika je vjerovatnoća da bi odmah završili u nekom nižem rangu, te imali slabije uslove.
5. Mogućnost napredovanja – Naravno, kao ambiciozna osoba ne želim negdje da se “uvalim” i da tu ostanem do penzije. Mjesta gdje se trud cijeni i nagrađuje i otvorenost za napredovanje što se pozicija tiče, su bili jedan od preduslova za odabir tamo gdje ću aplicirati.
6. Osjećaj u stomaku – Bilo je ponuda koje sam odbijao (čekajući prave) a bilo je kompanija čijim sam se ponudama nadao, nakon aplikacionih ciklusa i testova i intervjua. Na kraju je rekao bih bitno šta ti kaže onaj crv u stomaku, a u mom slučaju se ispostavio kao pravi, jer je čekanje onih pravih bilo vrijedno svega.

Kako je tekla potraga za bankom?

Kredit za izgradnju kuće nije bilo lako dobiti. Prvo iz razloga što kao fizičko lice, sve i da imate dobar i stabilan posao i poslodavca i sve, možete da namaknete maksimalnih 25,000 EUR, bez sredstava obezbjeđenja. Stoga je automatski ta opcija pala u vodu i fokus se pomjerio. Nekoliko banaka je identifikovano kao potencijal čime je u startu sužena pretraga.

1. Prvi savjet – Ne prihvatajte prvu ponudu!
2. Pregovori – Potrebno je napraviti krug i dobiti nekoliko ponuda, kako bi prvima uzvratili ponudom onih drugih, a zatim drugi da ne bi bili prvi, urade bolje od prvih, i ne budu više drugi (Zvuči poznato? 🙂 )
3. Konkretizacija – Šalu na stranu… Postoji više kreditnih kalkulatora, kojima jednostavno možete izračunati koliko novca i na koji period ste u mogućnosti, i kroz “šetanje” kamatnih stopa znate koliko ste u mogućnosti da vraćete a koliko ne. Treba naravno malo da se raspitati i saznate koje su to najbolje kamatne stope koje se nude i da li su one vama dostižne, i da li se uklapa u vaše okvire.
4. Uvijek tražite više – Zlatno pravilo koje se ponavlja i koje se iznova pokazuje kao pravo, makar u mom slučaju jeste da – Teško možete dobiti ono što skroz želite, ukoliko prije toga makar ne zatražite gram više. Tu se krije i određeni psihološki aspekt koji imate u knjigama, ali i jednostavna tajna pregovora.
5. Strpljenje.. mnogo strpljenja.. – Bankarske procedure ne možete da ubrzate, jednostavno spore su. Pomirite se da treba dobrih mjesec dana od apliciranja do isplate.

Konačno… Naš kredit za izgradnju kuće

U našem slučaju, kredit za izgradnju kuće morao je biti odrađen kao hipotekarni kredit. Njime smo uspjeli da zatvorimo finansijsku konstrukciju i dođemo do neophodnih sredstava.

Nije sve bilo tako idilično.. Naprotiv.. Prvi sastanak sa listom želja u toj banci naišao je na blagi podsmjeh direktora filijale uz opasku “Hajde sad da vidimo šta realno možete”.. uz neizbježno sufliranje na kraju Zašto smo se zaletjeli u sve ovo i da bi možda trebalo da se vratimo par koraka unazad.

Na kraju smo ipak došli na sve ono što je i u startu zatraženo od banke. :)

Pregovori su urodili plodom i započeli smo proces otvaranja računa, prenosa primanja kao i prikupljanja sve dokumentacije.. Međutim opet.. ne lezi vraže..Nije išlo lako..

Hipoteke kao kolaterali – sredstva obezbjeđenja

Za naš kredit potrebne su bili najmanje dvije nepokretnosti koje smo bili u obavezi založili kako bi namaknuli iznos koji nas “završava posao” (i to ne u cjelosti!).

Kako se u životu samo možete osloniti na svoju najužu porodicu tako su i otac i majka pritekli u pomoć, i sa jedine dvije nekretnine – Skromnim dvosobnim stanom u staroj zgradi u kojem žive, i placom đedovinom, gdje planiramo graditi.

Prvi krug pregovora nije urodio plodom jer je inicijalna gruba procjena bila da te dvije nekretnine zajednički ne mogu da daju 1:1,3 odnos kredit:hipoteka, te je em i taj dio trebalo pregovarati em dokazati im da nekretnine vrijede više.

Budite spremni na to da su bankari i njihovi interni procjenitelji tu da štite interese svog kolektiva, a ne vaše! I da će nerijetko pokušati da vam obezvrijedi nekretninu. Vaše je da im to ne dozvolite i dokažete im da nisu u pravu.

Na kraju je eksterni procjenitelj procijenio vrijednost nepokretnosti koja je bila u reonu one koju smo očekivali i tražili.

Prim.aut u startu su stan htjeli da procijene na 900e/m2 (uz sva povećanja cijena!), da bismo na kraju došli do 1,050e/m2. Isto je važilo i za zemljište, gdje su htjeli 10e/m2 da vrednuju isto, da bi na kraju procjena izašla na čitavih 18e/m2. Ipak smo doveli i vodu na plac, uradili put do pozicije gdje će biti kuća.. struja, na placu je stub za struju, kao i montiran ormar..

Dvije procjene vrijednosti nekretnine su nas koštale 180 EUR, dok nam je notar za dvije založne izjave naplatio još 506 EUR. Prije toga imali smo i Ugovor o zajedničkoj gradnji koji je takođe bilo neophodno sačiniti da bi ispoštovali sve procedure i taj ceh nas je stajao još 400 EUR.

I to nije sve – imali smo i Osiguranje imovine – dodatnih 180 EUR.

Detalji – kredit za izgradnju kuće

Uzeli smo kredit od 120,000 EUR na period otplate od 20 godine. Dok god su očev stan i zemljište gdje gradimo kolaterili, kamatna stopa biće 5%. Ipak, stimulišuća stavka je ta da kada se izgradi kuća i upiše u katastar, nadam se za nekih pola godine, hipoteka se miče se očevog stana i veže za kuću (i ujedno za zemljište), čime ćemo smanjiti kamatu na 4% fiksno.

Kredit naravno nismo mogli da dobijemo već etapno – iz tranši, kako se koja faza završava, i procjenitelji izlaze na teren da utvrde činjenično stanje, kako bi otključali sljedeći dio.

Nisam imao ništa protiv ovog modela jer mi ni na kraj pameti nije da zloupotrijebim i jedan jedini euro kredita.

Ipak, ni to nije dovoljno…

Moj otac kako bi nam pomogao podigao je maksimalni keš kredit od 25,000 EUR tokom ljeta dok smo čekali veliki kredit da bude odobren i početno isplaćen.

Dalje, neka ideja je da kada se kuća izgradi i prenese hipoteka na nju i oslobodi stan, na određeni način reprogramiramo očev keš kredit u hipotekarni kredit čime ćemo doći do ostatka novca i (skoro!) zatvorene finansijske konstrukcije. Dakle prvo se upisuje kuća, prebaca hipoteka, skida ista sa stana, pravi nova procjena stana kod druge banke, i ulazi u proceduru gdje će opet kod notara biti potrebno uraditi založnu izjavu.

Sad se vjerovatno pitate što nam je sve ovo trebalo i što nismo manju kući radili ali cijene su porasle za dobrih 50% u odnosu na period kada smo ušli u ovu priču, i potpuno nam poremetile početnu koncepciju koju bi dosta dosta lakše izgurali.

Rekapitulacija i poziv

Jedno poglavlje je uspješno završeno i mnogo se lakše diše, ipak borba još nije gotova i zato mi je potrebna pomoć čitaoca, da podijelite na svojim društvenim mrežama i proslijedite onima koje može zanimati tematika.

Takođe, otvoren sam za saradnju sa pravnim licima iz široke sfere građevine koje imaju interes da se njihov brend pojavi na blogu.

Možete i pogledati na koje načine možete još da pomognete moj projekat – klikom na link PODRŽI ME.

Kredit za izgradnju kuće