Dokumentacija potrebna za izgradnju kuće u Crnoj Gori – II dio

Dokumentacija potrebna za izgradnju kuće u Crnoj Gori

U prethodnom tekstu – saglasnost glavnog gradskog arhitekte, izdvojio sam par riječi o dokumentaciji potrebnoj za izgradnju kuće u Crnoj Gori.

Prvi dio potrebne dokumentacije, a čiji je ovaj tekst nastavak, sumirao sam još na proljeće 2020. godine. Obimnost tematike navela me je da parcelišem i u dva dijela prikažem neophodnu papirologiju koja je mnogima zadala muke.

Interesantan podatak je taj da je najviše poruka koje sam dobio od čitalaca upravo o temi - dokumentacija potrebna za izgradnju kuće u Crnoj Gori.

Koraci za pribavljanje projektne dokumentacije za izgradnju kuće

Kako bih sumirao prvi dio ukratko ga prenosim i ovdje i dopunjujem sa ostalim koracima:

  1. Parcelisanje zemljišta (ukoliko je potrebno);
  2. Pribavljanje elaborata – geodetska podloga;
  3. Dobijanje UT uslova kod Opštine u kojoj planirate izgradnju kuće;
  4. Odabir arhitekte (sa licencom!) i izrada idejnog rješenja kuće;
  5. Predaja rješenja i dobijena saglasnost glavnog gradskog arhitekte;
  6. Izrada Glavnog projekta kuće sa svim fazama;
  7. Revizija glavnog projekta kuće izrađena od strane drugog licenciranog arhitektonskog biroa;
  8. Dobijanje pisane izjave od strane Revidenta da je projekat spreman za izgradnju;
  9. Sklapanje ugovora sa izvođačem radova;
  10. Sklapanje ugovora sa stručnim nadzorom;
  11. Prijava gradnje kuće;
  12. Odobrenje nadležnog Ministarstva > direktorata;
  13. Postavljanje table na placu gdje će se graditi kuća;
  14. Zahtjev za upis objekta u katastar nepokretnosti.

Mi se trenutno nalazimo na kraju petog koraka, te uskoro treba da započnemo šesti – Izradu glavnog projekta.

Idejno rješenje kuće u Danilovgradu
Ukoliko vam je promaklo idejno rješenje kuće – klik OVDJE.

Drugi dio projektne dokumentacije za gradnju kuće u Crnoj Gori

Kako sam prvih pet koraka već detaljno opisao u I dijelu teksta, nastaviću od šeste tačke.

Arhitektonski biro PodgoricaA12 project

Procijenjeno vrijeme pribavljanja ostatka dokumentacije je okvirno još pola godine, međutim oscilacije i prolongiranja su česta pojava. Svakako, dok ne dobijem ugovor za stalno kod budućeg poslodavca, neću biti u prilici da apliciram za stambeni kredit i započnem gradnju kuće. S toga, nisam u nekoj u žurbi te na tenane prikupljam svu papirologiju.

6. Glavni projekat kuće sa svim fazama

Kada dogovorite saradnju sa licenciranim arhitektama, ta kooperacija može da bude samo za idejno rješenje, a može i (što je mnogo češći slučaj) za cjelokupnu tehničku dokumentaciju. Arhitektonski biroi, u zavisnosti od svoje veličine, imaju sopstvene inženjere na svim potrebnim pozicijama ili pak sa druge strane delegiraju obaveze eksternim licenciranim partnerima koji za njih izrađuju određene faze glavnog projekta.

Glavni projekat čini više zasebnih činilaca koje zajednički stvaraju cjelinu. To su:

  • Glavni projekat arhitekture za cjelokupnu tehničku dokumentaciju – Nadogradnja idejnog rješenja kuće gdje se ulazi u svaki detalj, crta se kompletan sloj zida, svi podovi detaljno bivaju iscrtani u adekvatnim dimenzijama, sva vrata i prozori precizno definisani, i na osnovu njega majstor uz pomoć stručnog lica, projekat sprovodi u fizički oblik;
  • Projektovanje konstrukcije – Statika predstavlja proračun građevinskih konstrukcija. Adekvatnim projektom konstrukcije ispunjava se jedan od osnovnih zahtjeva za građevinu a to je mehanička otpornost i stabilnost;
  • Projektovanje elektroinstalacija jake i slabe struje – Električne instalacije predstavljaju  skup međusobno spojene niskonaponske elektro opreme u posmatranom prostoru ili prostoriji, predviđena za ispunjavanje određene namjene;
  • Projektovanje vodovoda i kanalizacije – ViK ima za zadatak da rasporedi cijevi u objektu shodno situaciji zatečenoj u arhitektonskom projektu. Projektant treba da predvidi i izradi dimenzije i profile cijevi, kao i pozicije i dimenzije oluka, kako bi sva voda koja padne na kuću bila nesmetano sprovedena ka zemlji. Dodatno, uzimajući u obzir da dio grada gdje je moj plac nema kanalizacionu infrastrukturu, u planu je izgradnja septičke jame;
  • Projektovanje mašinskih instalacija – Služi prije svega za instalacije grijanja i hlađenja u kući a o čemu ću pisati u nekom od narednih tekstova;
Razgovarajući sa projektantom za elektroinstalacije (inženjer Petar Bošković - D.O.O. Intecon - društvo za projektovanje i inženjering) nailazim na meni laiku bitne rečenice -  elektroinstalacije su povezane sa svim fazama projektovanja i ujedno zavise od njih. S toga je neophodno da postoje saradnja i koordinacija između svih projektanata na objektu. Ta saradnja se prije svega vrši zbog usklađivanja načina vođenja pojedinih instalacija i u objektu ali i van njega.

Cijena izrade glavnog projekta istaknuta je u dokumentu inženjerske komore Crne Gore, i iznosi oko 16 EUR/m2 bruto površine. Tu su i određeni korektivni faktori (za povećanje ili smanjenje cijene pojedinačnih faza) zavisno od veličine objekta.

Ening wind free crna gora

Dokument Inženerske komore možete skinuti putem dugmeta ispod:

Dodatno, kada je riječ o većim objektima, od faza je potrebno uraditi i Zaštitu od požara kao i ekološki elaborat. Što kod naše kuće najvjerovatnije nije slučaj.

7. Revizija glavnog projekta izrađena od revidenta

Revizija glavnog projekta kuće se odnosi na:

  • Revidovanje projekta arhitekture;
  • Revidovanje projekta konstrukcije;
  • Revidovanje projekta elektroinstalacija slabe i jake struje;
  • Revidovanje projekta vodovoda i kanalizacije.

Čitajući pravilnik o načinu vršenja revizije glavnog projekta izrađenog od tadašnjeg Ministarstva održivog razvoja i turizma iz 2018. godine nailazim na pravni dokument koji detaljno obrađuje ovu tematiku i ukoliko razmišljate o gradnji planiram da isti pročitate na vrijeme.

Možete ga skinuti putem dugmeta ispod:

Cijena? Izrada revidovanog projekta iznosi okvirno 3,2 EUR/m2 bruto površine kuće, shodno dokumentu Inženjerske komore Crne Gre. Naravno revidenti zadržavaju pravo povećanja cijene.


8. Dobijanje pisane izjave od strane revidenta

Shodno Zakonu o planiranju prostora i izgradnji objekata, revident je dužan da popuni i dostavi obrazac koji predstavlja pisanu izjavu da se na osnovu glavnog projekta može graditi objekat, z mom slučaju porodična kuća.

U slučaju negativnog ishoda, revident je dužan da navede neusklađenost tehničke dokumentacije te navede neusklađenost glavnog projekta i vrati na doradu.

U slučaju pozitivnog ishoda, a shodno ranijepomenutom Zakonu, revident je dužan da dostavi pisanu izjavu i investitoru i projektantu koji je izradio glavni projekat.


9. Sklapanje ugovora sa izvođačem radova

Na osnovu izrađenog glavnog projekta kuće mi smo već u mogućnosti da započnemo prikupljanje ponuda od različitih građevinskih firmi koje imaju licencu za izgradnju kuća u Crnoj Gori. Izvođač se može odabrati da izgradi grubu fazu (siva faza) ili pak modalitet ključ u ruke.

U sklopu ugovora o izgradnji kuće potrebno je dogovoriti rokove kao i garancije na objektu.

O cijenama ću detaljnije govoriti kada za to dođe vrijeme.

10. Sklapanje ugovora sa stručnim nadzorom

Uloga koju su do skoro imali:

  • članovi porodice koji se “bolje razumiju”;
  • porodica ili prijatelji koji su studirali/završili arhitekturu ili građevinu;
  • svi sa iskustvom izgradnje kuća u Crnoj Gori.

Šalu na stranu, crnogorsko zakonodavstvo sada propisuje neophodnu instancu prilikom izgradnje objekata, a to je stručni nadzor koji je dužan da obilazi gradilište na redovnoj bazi. Zadržavam pak skepticizam da li je stvarno tako učestalo posjećivanje, te smatram da smo pravi nadzor i dalje mi. U ključnim fazama izgradnje kuće moramo biti tu, iako nerijetko bivajući laici.

Licencirani stručni nadzor izgradnje kuće daje izvještaj nadležnoj inspekciji, i taj dokument biva neophodan kasnije prilikom upisa u katastar nepokretnosti.

Cijena njihove usluge iznosi okvirno 2-4% vrijednosti investicije, iako pretpostavljam da postoji mogućnost dogovora i prilagođavanja.

Ono što je bitno dogovoriti već u ovoj fazi jeste način čuvanja alata i materijala. Da li će to biti kontjerner, baraka ili će se pak tokom dana i noći unajmiti stražar.

11. Prijava gradnje kuće

Ukoliko ste mislili da je sada potrebno prikupiti samo ono što sam gore naveo prevarili ste se! 😀 Potrebno je još…

Naime, kada revident da pozitivno mišljenje na Glavni projekat kuće, dokument se dostavlja ponovo na saglasnost i to:

  • Vodovodu – za priključak na vodovodnu mrežu, a o čemu sam inicijalno pisao ovdje – Plan o dovođenju vode na plac – Priključak za vodu, gdje je naravno potrebno platiti takse;
  • CEDIS-u – za priključak na strujnu mrežu;
  • Urbanizmu – kako bi obračunao komunalije koje se prosleđuju Opštini u kojoj gradite – za komunalnu taksu koja se plaća po m2 objekta. U našem slučaju mislim da smo zakonski oslobođeni taksi jer ne samo da se radi o Opštini Danilovgrad, već plac nije pod DUP-om (detaljno urbanistički plan) već je u pitanju PUP (prostorni plan – kao svedenija varijanta).
  • MUP-u – za zaštitu od požara, međutim ni ovdje ne očekujem da će biti potrebno iz razloga veličine objekta;
  • Sekretarijatu za uređenje prostora – Jer se radi o lokalitetu “Park Prirode Rijeka Zeta”

Kad i ako je sve kako treba i dobije se saglasnost svih, dokumentacija se fino “spakuje” na CD i nosi arhivu nadležnog Ministarstva uz popunjen zahtjev za prijavu radova.

Priključak za vodu

12. Odobrenje nadležnog Ministarstva > direktorata

Nakon što pregledaju dokumentaciju, u zakonski valjanom roku, inspektori treba da iskontrolišu da li su licence firmi za projektovanje i reviziju važeće, kao i imaju li osiguranja. Obično to traje 15 dana i treba se strpiti još malo sa gradnjom.

Ukoliko je sve OK, građevinski inspektor popunjava i dostavlja zapisnik i konstatuje da može da se pristupi gradnji kuće.


13. Postavljanje table na placu gdje će se graditi kuća

Htjedoh da napišem možda i najslađa faza, pred početak radova, međutim onda se sjetih da će biti još slađe kada iscrpljeni jednog dana predamo Zahtjev za upis objekta u katastar nepokretnosti.

gradjevinska tabla crna gora gradnja kuce
Građevinska tabla, slika iskorišćena sa neta sa sajta navidiku.rs

Tablu je potebno postaviti na vidno mjesto, najčešće na početku placa u blizini saobraćajnog prilaza.


14. Zahtjev za upis objekta u katastar nepokretnosti

🙂 Kažu da volja pomjera planine, a ja moju, zaista veliku, volju ulažem kako bi nas pomjerio 20km sjeverozapadno od trenutnog podstanarskog života i dugoročno riješio stambeno, a slobodno mogu reći i životno pitanje. Poželite nam sreću, jer znam da neće biti lako.

Idejno rješenje kuće

Zaključak

Za ovaj tekst mi je bilo potrebno oko 15 radnih sati tokom tri dana, kako zbog istraživanja na internetu, čitanja zakona i pravilnika, konsultovanja stručnih fizičkih i pravnih lica, tako i pisanja sabranog materijala.

Bio bih zahvalan ako podijelite ovaj tekst na društvenim mrežama ili ga pak pošaljete onima za koje smatrate da im može biti od koristi. Hvala od srca.


Povratak na početnu stranicu Mojpovrataknaselo.me

0 Shares:
Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.

You May Also Like