Predmjer i predračun – ili u prevodu “Šta od ovoga ne treba?”

Žargonski rečeno – kap me imala strefiti, kada sam prvi put vidio predmjer i predračun investicije. Isti osjećaj nije prolazio ni kada sam išao kod projektanata A12 project na pojašnjenja… I jednostavno, nešto se moralo činiti, jer ni u snu nismo u prilici da kreditom obezbijedimo navedeni iznos.

Trebalo mi je poprilično vremena da se “opasuljim” 🙂 i pristupim pisanju… Tako da će ovaj tekst biti posvećen nečemu što dobar dio publike priželjkuje – predmjer i predračun investicije.

Dopuna iz 2023. godine – Kreirao sam Patreon i Ukoliko vam se dopada blog koji pišem već 3 godine, možete me podržati i na taj način kako bih uspješno nastavio priču na pravi način. Hvala! patreon.com/user?u=38454621

Što se nekih ključnih parametara tiče kuća ima oko 250m2 bruto površine, objekat P+1, sa skeletnom konstrukcijom.

Šta je uzrokovalo ogroman predmjer i predračun?

Više parametara nadovezalo se na to.

• Skok cijena građevinskog materijala – doprinio je na na način da su cijene makar 40% veće nego što je to bio slučaj prije godinu-dvije dana;
• Neiskusan izbor kuće kroz oblik i izgled koji je povukao mnogo armature i betona;
• skeletna konstrukcija koja se nadovezuje na iznad napisano za količinu željeza i ozbiljnu kubikažu betona;
• Neke dodatne stvari kao što su kamen na fasadi, novi dizel agregat, mnogo rasvjete, vodonepropusna betonska septička jama, kosa betonska ploča, štampani beton na parkingu i trotoarima, što ćemo morati da ili isključimo ili optimizujemo kako bi smanjili početnu glavobolju;
• Istovremeno uređenje dvorišta, ograde, trotoara, parkinga, prilaznog puta, koje će morati da čekaju;
• Čuvene “projektantske cijene” koje su uvijek veće makar 20-30% u odnosu na realnost;

Sve je izrečeno dovelo do toga da naš predmjer i predračun bude čak 3X veći (slovima: T-R-I P-U-T-A) u odnosu na ono za što mi imamo budžet kreditom da priuštimo.

Stoga, moralo se započeti optimizovanje stavka po stavka, počevši od pripremnih i zemljanih radova, pa sve do podopolagačkih – i toga da ćemo umjesto parketa morati staviti laminat.

Nekako mi je neprijatno to i napisati, ali predmjer i predračun kažu da je kuća sa pdv-om vrijedna 300k, a mi to, ako išta mislimo da radimo moramo na ovaj ili onaj način da podijelimo sa brojem 3.

I zaista, povoljna okolnost, u ovom trenutku dok pišem ovaj tekst jeste da različitim optimizacijama i snalaženjem idemo ka tome da cilj ostvarimo. Nismo još uspjeli, ali se radi na tome :) 

Pripremni radovi

Jedna od stvari koja mi je donijela uštedu u startu jeste pomoć rođaka koji nam je pozajmio gradilišni kontejner i koji će služiti kao svojevrsni magacin za skladištenje materijala.

• Dodatno, što nam je išlo u prilog jeste da je plac ravan i bez rastinja, panjeva i korijenja i šiblja što je bila olakšavajuća okolnost tokom pregovora sa izvođačima za grube građevinske radove;
• Takođe, u sklopu pripremnih radova potrebno je uraditi kolčenje i precizno određivanje osa prije kopanja temelja, i za to je zadužen ovlašćeni geodeta. Nama će pomoći kolega iz Mense i prijatelj Radovan Đurović koji je još prije 2 godine uradio elaborat – geodetska podloga, prije nego li smo počeli sa idejnim rješenjem kuće.
• Potrebno je pripremiti gradilišnu tablu dimenzija 200x280cm. Povoljnija varijanta je umjesto aluminijumskog držača i postolja, uraditi foliju tih dimenzija i nalijepiti na nešto poput osb ploče.

Po predračunu ovdje stoji iznos od 1,000 EUR bez PDV, ali ćemo isto sada višestruko umanjiti.

Zemljani radovi

Predmjer i predračun zemljanih radova odnosi se sa jedne strane na radove vezane za pripremu kuće kao i sa druge – uređenje terena.

Ono što je pozitivna okolnost jeste to što smo već tokom prošle godine uradili dobar dio zemljanih radova na uređenju terena, što ste mogli pročitati OVDJE.

Što se dijela za kuću tiče potrebno je uraditi:

• široki iskop zemlje mašinskim putem;
• Nasipanje i nabijanje materijala – gdje kada uradite temeljne zidove, moguće puniti u cjelosti sa tamponskim slojem šljunka (skuplja opcija) ili ići sa dijelom zemlje koja se nabija “vibro žabom” a zatim tanjim slojem tamponskog šljunka od 20cm ispod temeljne ploče;
• Nasipanje i nabijanje ukrasnog šljunka oko kuće, koji će takođe čekati shodno uštedama;
• Nabavka i ozelenjavanje terena u dijelu oko objekta, koji će takođe čekati shodno uštedama;
• Odvoz viška zemljanog materijala na gradsku deponiju, gdje ćemo uspjeti da uštedimo, jer ćemo svu zemlju lagerovati na dnu placa, i kasnije je koristiti za podizanje nivoa placa oko dijela gdje je kuća.

Po predračunu, ovdje stoji iznos 5,000 EUR bez PDV-a, a snalaženjem i pređašnjim urađenim dijelom ćemo iznos svesti sada na okvirnih do 1,500 EUR.

Betonski i armirano-betonski radovi

Kao što rekoh, greške odnosno neiskustvo sa početka naše priče od prije 2-3 godine, dovele su do toga da će kuća biti skeletne konstrukcije sa mnogo betona i armature, atipično puno za površinu jedne spratne kuće.

Ipak, da i ovdje postoje znatni prostori za uštede, vidjeli smo u tome što smo odmah neutralisali Uređenje terena koje je povlačilo:

• Betoniranje ograde (trenuto je samo iskopana dužina od 35m);
• Betoniranje trotoara;
• Betoniranje prilaznog pješačkog puta;
• Betoniranje prilaznog kolnog puta;
• Betoniranje 4 parking mjesta.

… I sav svoj fokus usmjerili za početak na kući. A za ostalo – kad se mogne. 🙂

Što se ovih radova tiče u sklopu predmjera i predračuna, radi se marki betona MB 30 (MB i broj – predstavljaju mjeru čvrstoće betona na pritisak). Veća čvrstoća postiže se upotrebom veće količine cementa, pa samim tim što je marka betona veća, to i cijena koštanja jednog kubnog metra betona ide ka gore.

Za projekat naše kuće potrebno je oko 140m3 betona. Arhitekte su prilikom izrade predmjera i predračuna koristile cijene gotovog betona koji se dopremi kamionom po imenu “mikser”. Ipak, zbog optimizacije troškova i ušteda, mislim da ćemo u dogovoru sa izvođačem grubih građevinskih radova biti prinuđeni da na placu miješamo beton i izlivamo. Jer je razlika u cijeni značajna, pogotovo kada se doda činjenica da za gotovi beton naplaćuju papreno i ono crijevo – pumpu, za izlivanje spratnih i krovnih ploča.

Po predračunu, ovdje stoji iznos 24,000 EUR bez PDV-a, a gorenavedenom prioretizacijom i ručnim pravljenjem, cilj je svesti iznos sada na okvirnih do 9,000 EUR.

Armirački radovi

Definitivno najveću glavobolju pruža mi ova faza, a iz projekta konstrukcije kuće. Naime, po projektu , stoji da je potrebno da se obezbijedi skoro 17t željeza (neverovali ili da…), od čega se neto ugrađuje nekih okvirnih 15t željeza, što čini da imamo za otpad skoro čitave 2 tone i to sve na armaturnim mrežama.

Upravo kroz saradnju sa izvođačem, dogovaram optimizaciju istog, a na ruku nam ide i činjenica da je cijena željeza u odnosu na period od prije nekoliko mjeseci pala i to za čitavih 50% posle onog ludila.. i da se dio razlike iz predmjera i predračuna oslikava kroz cijene koje su tada važile.

Po predračunu, ovdje stoji iznos od tričavih 30,000 EUR bez PDV-a, dok neke moje najsvježije projekcije ukazuju da će na armaturu biti potrošeno sa uključenim porezom na dodatu vrijednost do 15,000.

Zidarski radovi

Ovdje razlikujem dvije, nazovimo ih – faze.

Prva, koja se odnosi na Zidanje giter blokovima fasadnih, unutrašnjih i spoljašnjih zidova te kamina dimnjačim blokovima, i to sve potpada pod popularno – siva faza, odnosno – grubi građevinski radovi.

Druga, koj odnosi se na Mašinsko malterisanje i izradu cementnog estriha – u narodu poznatijeg kao cementna košuljica, i oni bi trebali da predstavljaju neki sami početak finih unutrašnjih radova.

Napominjem da smo ovdje takođe neutralisali dio troškova koji se odnosi na Uređenje terena i to za ivičnjake za parking i betonske blokove, i na to smanjili 4,000e ukupni predmjer i predračun.

Po predračunu, ovdje stoji iznos od 25,000 EUR bez PDV-a, i to isto naravno će biti optimizovano.

Tesarski radovi

Faza u kojoj će vjerovatno biti određenih izmjena tokom izvođenja grubih građevinskih radova, shodno preporukama izvođača i našim preferencijama, zbog izrazito visoke cijene projektovanog stanja.

Naime, površina krova iznosi 161.5m2, i u planu je postavljanje Tondach crijepa – Mediteran plus.

Po predračunu, ovdje stoji iznos od 9,500 EUR bez PDV-a, i istu planiramo da optimizujemo značajno.

Limarski radovi

Dio limarskih radova pokriće izvođač grubih građevinskih radova, a dio će morati da radi specijalizovana firma za lim i to se odnosi na:

• Horizontalne i vertikalne oluke;
• Atike, iksne i uvale;
• opšivanja dimnjaka i drugo.

Po predračunu, ovdje stoji iznos od 4,000 EUR bez PDV-a, dok sa druge strane u ovom trenutku imam ponudu da sve završimo za ukupno 2,500 EUR.

Izolaterski radovi

Ovdje sam bio zbunjen kada sam se prvi put susreo sa predmjerom jer nisam znao šta je tačno fasada a šta je onda ovo, da li su duple stavke ili ne.

Međutim, radi se o tome da se ovdje nalazi sa jedne strane sva – hidroizolacija, a sa druge termoizolacija – stiropor na fasadnim zidovima, stirodur na dijelu oko cokle i opet stirodur ispod cementne košuljice.

Preomjerom inače stoje veće dimenzije izolacije, nego što su nama realno potrebne za Danilovgrad, tako da će se i ovdje ostvariti ušteda .

Po predračunu, ovdje stoji iznos od 16,000 EUR bez PDV-a, što je suludo, i isto ćemo kompresovati za makar dvostruko.

Fasaderski radovi

Kada je u pitanju fasada, dodatno me je zbunila činjenica da je recimo pokrivna površina pod stiroporom 280m2, dijela pod stirodurom 51m2, i ostane još dodatnih 130m2 fasada na kojoj, ispostavilo se, neće biti termoizolacije, kao i dekorativne grede koje takođe treba urediti, a bez termoizolacije.

Želim taman ovim putem saopštiti da ćemo za potrebe kuće, i to hidroizolaciju, ljepilo za keramiku i fasadne obloge, koristiti isključivo najkvalitetniji proizvod na tržištu, i tu je apsolutno luksuz štediti, jer se radi o esencijalnoj zaštiti objekta. Tako da – SIKA!

Po predračunu, ovdje stoji iznos od oko 5,500 EUR bez PDV-a, i to bez termoizolacije koja je stavka za sebe.

Kamenorezački radovi

Moram priznati da je ovo bio jedan ozbiljan kiks sa moje strane, da zaželim u projektu. Govorim to iz 14,000 razloga. 🙂 Naravno, ovo je bila jedna od prvih “žrtava” optimizacije, gdje smo odlučili da umjesto kamena postavimo pločice koje nalikuju na kamen. Naravno i čitava fasada će se čekati, dok se sve ostalo unutra ne završi, pa tako i ovi radovi. Nadamo se proljeća-ljeta sljedeće godine.

Takođe, skoro polovina iznosa za kamenorezačke radove išla je za potrebe oblaganja ograde, da “ide” uz kuću, i to je prvo moralo “odletjeti”.

Po predračunu, ukupno za kamenorezačke radove stoji iznos od skoro 14,000 EUR bez PDV-a, i istu planiramo da u potpunosti isključimo, te kada dođe vrijeme zamijenimo povoljnijom varijantom.

Molersko-farbarski radovi

Ehhh kad dođemo do ovoga… Ovdje nisam imao puno da optimizujem jer jednostavno – ne znam.. Svakako, za različite umjetne tehnike neće biti budžeta 🙂

Po predračunu, ovdje stoji iznos od malo više od 4,000 EUR bez PDV-a, ali se iskreno nadam da ćemo istu uspjeti da završimo za makar dvije ljubičaste manje.

Keramičarski radovi

Po projektu su planirana četiri kupatila, od kojih smo se već odlučili da jedno na spratu prije izvođenja radova isključimo, kako bismo i na tome uštedjeli, pri čemu ćemo u startu samo opremati jedno, dok će preostala dva biti obložena keramikom i opremljena konzolnom wc š.

Naravno, luksuz će biti kupovati pločice za iznos veći od druge desetice, a nadam se da će i keramičari za svoje “ruke” imati milosti prema nama 🙂

Po predračunu, ovdje stoji iznos od malo više od čak 5,500 EUR bez PDV-a, i isti ćemo morati dobrano da istopimo, ako mislimo da uopšte uselimo…

Podopolagački radovi

Dok dođemo do postavljanja podova u dnevnom boravku i sobama, mislim da ću osijediti, a jedna od tih briga odnosi se i na činjenicu da je drvo u poslednje 2-3 godine abnormalno skočilo cjenovno, i to se odrazilo ne samo na parket, o kojem više i ne razmišljamo, nego i na laminat.

Naime, po predmjeru je stojalo postavljanje parketa, što ćemo biti prinuđeni da zaobiđemo u širokom luku i opredijelimo se za laminat.

Po predračunu, ovdje stoji iznos od malo više od oko 4,500 EUR bez PDV-a, dok će naš budžet u toj fazi biti dobrano manji, i moraćemo da ekonomišemo.

Bravarija

Partneri iz kompanije VHM Solutions iz Nikšića su tu da nas glava manje boli, kada je riječ o prozorima, roletnama, balkonskim i ulaznim vratima.

Imao sam to zadovoljstvo da u više navrata posjetim njihovu fabriku u NIkšiću koja zapošljava preko 200 osoba različitog obrazovanja i vještina. Kvalitet kojim plijene, dovoljno je potkrijepiti isticanjem da izvoze za Njemačku! I da ćemo mi imati to zadovoljstvo da se pohvalimo bravarijom koja zadovoljava nivo skoro pasivne kuće, o čemu sam ranije pisao.

O samim prozorima, i našim odlukama, očekujte tekst u skorijem periodu.

Po predračunu, ovdje je stojao iznos od više od 15,000 EUR.

Stolarija

Dobra sobna vrata obezbjeđuju sa jedne strane prijatnost za oko svojim lijepim dizajnom, a sa druge bitnije, pružaju termo i zvučnu izolaciju. Svi smo vjerovatno svjedoci kako to izgleda u nekvalitetnim zgradama novogradnje gdje su postavljana najjeftinija vrata koja da malo jače pokucate, prolazite rukom kroz njih.

Izbor je i ovdje pao naravno na VHM Solutions iz Nikšića, a i ovo će biti jedna od zasebnih tematika na blogu, o kojoj ću više u budućnosti pisati.

Po predračunu, ovdje je stojao iznos od oko 4,100 EUR bez PDV.

Vodovod i kanalizacija

U proteklih godinu dana doveli smo vodu na plac, uradili šahtu za vodomjer i time djelimično smanjili vrijednost ukupne investicije.

Ono što je ipak izazvalo inicijalnu zabrinutost jeste to što po projektu stoji septička jama koja je vodonepropusna, izrađena od betona, i to je učestvovalo predračunu sa čak 12,000 EUR, i to je nažalost misaona imenica za nas, zbog čega ćemo morati da razmišljamo o standardnim kamenim varijantama.

Što se sanitarija tiče, odlučili smo da ne radimo ipak 4 kupatila jer je i to luksuz (baš smo planirali što se kaže kao Rusi), već 3 i da od toga u potpunosti opremimo samo jedno za početak, kako bi uopšte mogli da uselimo.

Po predračunu, za Vodovod i kanalizacije je stojao iznos od oko 24,000 EUR bez PDV.

Elektroinstalacije jake i slabe struje

Predmjer i predračun elektroinstalacija stigao je nekoliko dana nakon onog za građevinske radove i slobodno mogu reći da me je potpuno dokusurio, dok nisam ušao u svaku poru istog i zapravo vidio bez čega se može.

Po predračunu, za Elektroinstalacije jake i slabe struje predviđen je bio iznos od čitavih 43,000 EUR bez PDV. 😀 I to je u najboljem slučaju moralo da se dijeli sa 5 !!!

Šta je ušlo u taj iznos?

• Dizel agregat u vrijednosti od 15,600 EUR bez PDV, bez koga se može i mora;
• Električna instalacija osvjetljenja (skupi Le Grand koji je za naš budžet zaista luksuz) u vrijednosti od oko 10,000 EUR bez PDV, što se mora optimizovati jer zaista nije prioritet;
• Modularni program utičnica i tipki, od kojih će dio biti optimizovan u obične šuko utičnice;
• Kablovski sistem za internet, Video nadzor, Audio interfon itd, gdje ćemo razvesti kablažu u startu samo;
• Mnoge sitnije stvari koje mogu ekonomičnije da se predvide.

Zajedno sa električarem Radetom Aksićem (Elektrosvet) sa kojim sam dogovorio saradnju, radim na optimizaciji, i neke sadašnje procjene ukazuju da će nam trebati oko 8,000 EUR inicijalne investicije.

Razni radovi

Po predmjeru u raznim radovima istaknute su tri stavke:

• multisplit sistem klima uređaja – Samsung Wind Free;
• Odsisni ventilator za mokre čvorove;
• Završno čišćenje svih prostorija i prozora u kući.

Jedan od partnera na projektu – kompanija Ening iz Nikšića, kao glavni distributer za Samsung klimatizaciju, biće zadužena za multisplit sistem kojim ćemo grijati i hladiti objekat.

Zaključak – predmjer i predračun

Sve u svemu, ono čime bih napravio zaključak jeste da mi se ne dopada kako izgleda projektantski šablonski predmjer i predračun. Za naše potrebe napravio sam Excel dokument koji mnogo bolje prati sve cijene i mnogo bliže navodi stvarnu vrijednost investicije.

Nemamo taj luksuz da napravimo tradicionalne greške ljudi koji prave kuću i omaše po 20-30% i više. Zbog toga sam prinuđen da ne samo optimizujem i više nego što treba, nego i da ulazim u svaku poru investicije, stičući tako zaista nemjerljivo znanje.

Podrška

Ukoliko želite da podržite cijelu priču i blog o gradnji kuće koji vodim skoro 3 godine, možete posjetiti stranicu PODRŽI ME, gdje ćete vidjeti koji su to mogući načini.

Dopuna iz 2023. godine – Kreirao sam Patreon i Ukoliko vam se dopada blog koji pišem već 3 godine, možete me podržati i na taj način kako bih uspješno nastavio priču na pravi način. Hvala! patreon.com/user?u=38454621

Predmjer i predračun